2019年房产市场大盘点:房企压力山大 洗牌加速

2019房地产市场亮点:住宅企业压力巨大,重组正在加速

“大鱼吃小鱼”向“大鱼吃大鱼”转型,百强住宅企业已开始重组清算。

来源:中国企业家记者李彦谚

2019年最后一天,上海气温骤降至冰点,但上海京欣安体育中心却热气腾腾。

"一年的这个时候,我感觉很痛苦,总是被打脸。总有预测不准确的时候。”

场外有来自全国各地的5000多人参加了会议。法庭上是易居企业集团首席执行官丁祖昱当天的“咖啡大师”演讲。在题为《拥抱未来》的新年演讲中,丁祖昱花了近四个小时发布了2019年房地产市场观察报告。

显然,“被打脸”的准备工作已经做好了。作为房地产行业的明星经理人和趋势知识产权,丁祖昱的判断每年都会在业内引起广泛的讨论。这一次,他首次恢复了“2019年房地产市场十大预测”一般来说,“一个半错误,八个半正确,仍然是一个合格的分数。”

1.5错了,有什么意义?2019年初,丁祖昱曾预测该行业规模将下降10%,至13万亿元,但事实上,那一年的数据反而上升了。所以他总结道,“这个预测是错误的。”

有趣的是,丁祖昱在他的一个预测中也击中了“一半对一半错”。

"当时,我认为海南的限制不会永远持续下去,所以我认为海南的政策会放松,市场会好转。今年10月,海南的政策做了相应的调整,因为放得晚,海南的市场还在复苏,所以我犯了一个半错误。”丁祖昱解释道。

在过去的2019年,房地产行业承受着巨大的压力。

在寒冷的冬天,丁祖昱为今年的房地产市场打出了一个年度汉字:“困难”。

2019是哪一年?投资更难融资,房屋买卖更难,企业治理更难,长期租赁更难,经营更难.但从宏观数据来看,丁祖昱预计2019年行业销售额将超过16万亿元,同比增长约7%。新增建筑面积达到22亿平方米,同比增长8%。发展投资达到13万亿元,同比增长10%。

“从这三大数据中,我们可以看到,2019年房地产宏观数据依然繁荣。”丁祖昱说。宏观数据的繁荣与行业自身的压力形成鲜明对比。从行业压力来看,50强住宅企业的整体增长率从65%下降到16%,而100强住宅企业的增长率更低。丁祖昱认为,排名前50位的住宅企业增长率的变化是行业压力巨大的信号。

“尽管今年(2019年)我们把空调开得很好,但从货币市场和房地产信贷的角度来看,每个人仍然感到寒冷。”丁祖昱说。

至于接下来的十年,丁祖昱的核心观点是“房地产是中国最大的制造业”。他认为,制造业与房地产具有相同的特征,特别是在住房没有被炒掉之后,房地产的投资属性逐渐减弱,消费属性逐渐增强,这意味着房地产是制造业的特征将会越来越明显。

在他看来,未来十年中国的商品房总量将达到150万亿。

二手房市场“压力很大”

当丁祖昱完成他的预测“深圳房价到2020年不会上涨”时,会场有人笑了。直到分手,仍有许多口音又粗又重的听众在寒风中行走时争吵。为什么?他们似乎不相信这个断言。

回顾过去的一年,从2019年2月广东、香港、澳门和台湾发布大湾区规划纲要,到8月深圳提出建设先行示范区的构想,再到11月6日香港居民在大湾区免交购房文件,享受与当地居民同等的待遇。11月11日,当深圳调整非普通住房标准时,所有这些都成为深圳房地产“涨价”的刺激因素

在他看来,深圳和上海的平均房价都超过了每平方米5万元,进入了“五头”时代。从增长的清单来看,长江三角洲占了一半的城市。这其中有许多因素,如登记的自由化,这导致一些城市的房价上涨。

根据Kerri的研究数据,在全国范围内,重庆的第一手住房交易记录中成交量最高,但与去年相比略有下降。上海的营业额最高,比去年增长了20%。从交易量的增长来看,厦门和北京的交易量增长了60%。

有趣的是,在2016年限价之后,二手房的价格明显低于一手房。在对全国22个重点城市的新开项目进行全面调查后,丁祖昱发现,2019年,一手和二手房价之间的“倒挂”情况越来越少。“22个城市中只有202个上下颠倒的项目,平均每个城市不到10个。”

对于二手房,丁祖昱的判断是“价格不会上涨”。从二手交易来看,今年的交易周期明显延长了。广州的周转周期超过100天,只要二手房被挂起,深圳就可以完成交易。从价格角度来看,基本是跌多涨少。“今年二手房价格的压力相对较高,这是以成交额换取价格。”

根据凯瑞的统计,二手房市场前15名城市的交易量接近1.3亿平方米,总成交额接近3.5万亿元,集中度为60%。就二手房而言,50个城市已经达到60%,这表明二手房市场需要进一步发展,未来还有很大的空间。

与“面包”住宅市场的价格压力相比,被称为“面粉”的土地市场的情况也不容乐观。"土地流转回到了10年来的最低点,土地价格保持不变."丁祖昱总结了过去一年的土地市场。

在他看来,2019年土地数据将面临巨大压力。在过去十年中,交易规模已恢复到相对较低的水平,仅略好于2014年和2015年,土地价格数据没有出现同比大幅下降。其中,保险费率和周转率是两个最重要的指标。除了3月、4月和5月的反弹外,2019年其他月份的整体换手率将达到14%,大约相当于七分之一的换手率。土地市场相当严峻。

住宅企业停滞增长

2019,百强住宅企业停滞增长。

“可以说是潜水隔间。”根据丁祖昱的统计,2016年前100名住房企业的增长率约为50%,而2019年的增长率仅为6.5%。与此同时,新增1000亿企业的数量“减半”,2018年新增13家,2019年只有5家。

从卖地的比较来看,今年的投资越来越谨慎。他提供了一组数据。“今年8月之前,只有44%的资金用于土地,9月份降至28%,第四季度约为25%。”从征地面积来看,目前投资正在向二线回归,但二线土地供应非常有限。从资本的角度来看,2019年上半年资金充裕,下半年资金充裕。对于大多数住宅企业来说,资金压力非常大。

事实上,政策层面已经为市场定下了基调。丁祖昱表示,从宏观上看,2019年强调不要将房地产作为短期经济刺激手段,这是当年最严格的房地产政策,而由于市场压力,整体政策限制相对宽松。此外,总体货币市场相对宽松,但这种宽松与房地产关系不大。

值得注意的是,2019年温室改革计划的制定将减少50%左右,温室改革贷款的额度将直接影响温室改革货币的额度。在这方面,丁祖昱提醒我们温室改革政策对城市化的影响。

市场的严冬刺激了行业的重组进一步加速。从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的格局正在形成,百强住宅进入

“归根结底,最大的逻辑是客户经历了翻天覆地的变化。由于财富客户的减少,将自用客户与如今的房地产进行匹配将变得更加困难。”丁祖昱解释道。例如,就空间和属性而言,在当今每个人都很难找到客户的情况下,依赖渠道已经成为必须做出的选择。

丁祖昱建议道,“未来十年最重要的是筹集资金的能力。未来,房地产行业的利润将非常有限。在很长一段时间内,这将是高成本基金,并将承受巨大压力。”

然而,在低迷的市场中,房地产已经成为一种亮丽的颜色。

丁祖昱观察到,在2019年的11家首次公开募股公司中,房地产板块几乎占到了总数的一半,房地产股平均上涨了50%。此外,今年出现了大量的房地产收购,基本上已经全面启动。上市公司和非上市公司都在进行大量收购。智能地产今年也在快速发展。未来十年,智能社区将成为房地产开发的最大领域。

新兴市场“洗牌”

一组公共数据显示,从2017年到2019年,69家母公司公寓租赁机构因资金链断裂或无力经营而在2019年占到53家,其中45家已经断裂或逃跑,4家被收购,4家拖欠或拒绝支付租金。

在开发商层面,海洋地产、龙狮集团等房地产公司宣布剥离长期租赁公寓业务,万科、碧桂园等房地产巨头也推迟了相关领域的扩张。

“今年公寓价格大幅下跌,回到两年前的起点。这是租赁行业的一次短暂重组,也是一个回报其价值的过程。”丁祖昱说。

在经历了2018年的快速发展后,长期租赁公寓在2019年下半年陷入了舆论漩涡。在国家层面大力整治的背景下,长期租赁公寓的情况只是整个租赁市场的冰山一角。

丁祖昱总结说今年的租赁压力很大,具体来说,第一条线和第二条线的规模和价格差异很大。例如,北京和上海的市场规模是长沙和合肥的20倍,租金是长沙和合肥的4倍。

从丁祖昱的角度来看,从消费者的角度来看,租赁市场也有很大的差异,一线城市3500元以下的租金达到50%,4000元以下的租金占80%,三线城市3000元以下的租金占90%。“房客不愿意在远郊租房。一线城市可以忍受90分钟以上,三线城市不能忍受30分钟以上。”

值得注意的是,自2017年出售租赁土地以来,总共出售了180块土地,但迄今为止,还没有提供租赁住房的项目。丁祖昱预测,到2020年,这些所谓的租赁土地将被列为租赁财产。

“租赁业规模巨大,但还不是真正收获的时候。”丁祖昱说。可以看出,在排名前30位的房地产企业中,有60%以上已经开展了租赁业务,特别是在租赁和销售都被提出之后,租赁市场在未来将是一个巨大的市场。"如今进入租赁行业是领先住宅企业的必备条件."

丁祖昱建议房地产企业在签订租赁合同时要注重区域细分,寻求精细化管理。例如,蓝领公寓和学区公寓都是出租的。

至于商业写字楼市场,根据丁祖昱的观察,京、沪、深三地的写字楼租金和出租率同时下降,上述情况在中国70%的重点城市都有发生。然而,就大宗交易而言,上海、北京和深圳的大宗交易数量并未显着下降,尤其是上海,其大宗交易量超过了全国大宗交易总量的50%。