老牌房企也撑不住了!今年,446家房企宣布破产……

随着新年的临近,许多住宅企业正经历着极其艰难的时期。销售低迷,土地收购困难,债务违约笼罩在阴霾之中。承受着巨大压力的住宅企业承认,“生活太难了”。

大型住宅企业的生活不是很好,更不用说中小型住宅企业了。万科去年高喊"住",现在这已经成为许多住宅企业的现实。他们一个接一个勒紧裤带,重新调整地区组织结构,削减工资,解雇工人,缩减“瘦身”以生存。

融资方面的紧缩从未像今年这么严重。

经历了黄金时代和白银时代,房地产行业被合并重组,一场大洗牌即将来临。对于中小型房地产企业来说,1000亿是门槛,每个打破自己脑袋的人都必须加入1000亿俱乐部。只有当新一轮调控到来时,一些住房企业才不得不永远停留在1000亿元的门槛之上。

当老字号房企风暴爆发时

当房地产行业还处于寒冬时,老字号房企也不是坚不可摧的,连续15年进入百强的老字号房企怡和地产倒下了。11月14日,怡和地产及其董事长何因各种未披露的信息被证监会发出警告信,涉及违约债务共9笔,总额18亿元人民币,5000万美元。

呵呵不是这样。今年,包括伊尹、尚志集团、月泰控股和三生鸿业在内的一些老牌房地产企业出现了爆炸式增长。其中一些已有20多年历史的老牌房地产企业已经被淘汰,或在这一下行周期中濒临崩溃。

9月6日,上海证券交易所集团被其第二大股东上海证券交易所投资公司起诉。高端市场投资高端市场集团索赔总额约为1.5亿元人民币的应付和未付款项、违约赔偿金以及相关利息、费用和其他救济。今年上半年,公司业绩首次从盈余转为赤字,达到1.99亿元。在维凡科成立已久的月泰股份也面临流动性危机,并出售资产自救。今年6月,该公司向世茂出售了五个项目,总价值约为64亿元人民币。

宁波首富熊控股的上市房地产公司集团也突然申请破产重组。这条消息也在市场上引起了激烈的讨论。6月17日中午,上市公司圣伊尹发布公告。2019年6月14日,伊尹集团和伊尹控股向浙江省宁波市中级人民法院申请重组。一家最初市值为400亿英镑的公司很快跌至50亿英镑。

房地产企业的“破产浪潮”开始了今年有近450家企业倒闭

对于房地产企业来说,2019年的冬天已经开始了。在行业融资的“魔咒”下,金融去杠杆化直接压倒了许多房地产公司,其中一些公司不得不面临被淘汰的命运。据人民法院公告网报道,截至11月20日,房地产开发商破产人数已达446家,平均每天有1.5家房地产公司破产,创历史新高。在这份长达30页的房地产破产名单中,大多数是三、四线城市的中小型房地产企业,但也有一些知名的房地产企业甚至跻身前100名。

过去,房地产业被认为是最赚钱的行业。由于拥有房地产的人太多,一年内500家房地产企业破产在历史上是罕见的。

从资金和销售紧张到债务问题的集中爆发,几乎所有有问题的房地产企业都在经历类似的过程。在行业转折点的过程中,很多房地产企业都感受到了凌东到来的寒意。许多房地产老板也公开了他们对房地产投资的看跌言论,这在网民中引起了激烈的讨论。最近,万通集团创始人冯仑公开表示,“房地产市场政策过于严格。在现阶段持有房地产是没有意义的。如果你

事实上,住房企业的负责人也过得很艰难,经常有组织重组、减薪和裁员的消息。万科作为行业的“老大哥”,不仅调整了区域排名结构,从原来的V序列调整到1-50位序列,还调整了薪酬结构。在这次加薪中,万科降低了基本工资率,提高了绩效工资率。业内人士表示:“虽然很多裁员都是为了绩效,但由于行业的下滑趋势,实际绩效工资并不乐观。”其他人认为,“万科的销售还不错,王石透露,万科的年报很好,没有减薪。”万科回应称,大部分人的工资在调整前后没有变化,没有普遍下降或普遍上升。此次调整是为了及时匹配人员岗位职责的变化,使他们能够自上而下,不再按资历排名,组织更加灵活。此外,中粮地产在12个主要地区开展了“大行动”,收缩并合并为南、北、西、鲁、苏、浙6个主要地区,直接削减一半。"现在业务规模正在缩小,企业需要放慢一点速度."财务评论员严跃进表示,规模缩小后,一些企业人员超编甚至出现亏损。有必要整合组织结构,以确保流动性安全以及人事系统和项目公司的顺利运行。诸葛房屋搜索数据研究中心的分析师王小强表示,随着住房企业融资的收紧,大多数企业已经开始控制成本,以确保现金流,并不排除一些企业裁员。除了精简组织结构,还有像华侨城这样的大型销售项目来优化和调整资产。据《21世纪经济报道》记者不完全统计,今年6月至7月的两个月中,华侨城在成都和Xi出售了至少7家公司的股票。王小强表示,在政策和资金紧张的背景下,住房企业面临融资困难、还款缓慢、去融资压力大、业绩完成压力大等问题。一系列调整是不可避免的。

高杠杆模式难以支撑住宅企业的一般融资困难

在业内人士眼中,背后的信号非常明显,即房地产高周转率、高杠杆、高负债的商业模式已经结束,房地产“亮点时刻”不再出现。北京一家中型房地产企业的负责人表示,过去,每个人都积极占有土地,集团依靠持续的现金流和无限制的高杠杆率发展多元化业务。如今,这种高杠杆扩张模式已经成为房地产企业的沉重枷锁。“财务杠杆太高,资金被切断,融资跟不上,借款无法偿还。这就是许多公司无法生存的原因。”天丰证券首席固定收益分析师孙彬彬认为,小户型住宅企业目前是主要的违约或严重的流动性困难企业,这些企业大多在业务拓展或管理方面存在一定问题。从财务数据来看,财务费用率的快速上升、融资现金流的恶化和短期负债率的快速下降是房地产企业违约前的普遍现象。高杠杆是违约住房企业相对一致的财务特征,大多数违约住房企业的净负债率都在100%以上。一方面,资本问题日益紧张,另一方面,各种融资渠道都“封闭”。房地产企业面临双重打击,生存压力越来越大。11月15日,深交所披露,美的地产发行债券的审查被暂停。该债券拟发行金额为人民币10.13亿元,债券类型为资产支持型。同时,鑫源供应链有限公司的资产支持系统项目。1-10资产支持专项计划和荣创隆租公寓1号资产支持专项计划最近相继“终止”。据不完全统计,在过去的两个月里,住房企业批准了不到5个ABS产品。在股权融资市场,住房相关融资项目趋于停滞。据了解,目前,许多上市房企的固定增股项目仍处于停滞状态,而其他上市公司如果其融资项目涉及房地产业务,将受到严格监管和反复询问。据风数据统计,今年以来,已有约19家上市房企发布了固定增股计划(部分已修订),但只有4家获得证监会批准,中州控股和新城控股的固定增股计划早在2016年就已被证监会接受。最近的进展只得到发展和审查委员会的批准,没有获得批准。值得注意的是,对房地产项目融资的严格监管已经从房地产上市企业扩展到其他行业的上市公司。当一些上市公司推出再融资项目时,监管机构会询问发行人公司和子公司是否有房地产业务,未来是否有开发和销售房地产的计划,以及固定增值项目是否符合国家房地产监管政策。业内人士认为,加强对住房相关业务再融资审查的主要目的是防止一级市场筹集的资金流入房地产市场,从而影响房地产监管的整体效果。一些投资银行家指出,目前,监管机构对再融资项目的住房相关业务几乎零容忍。如果公司想推动再融资项目,可能需要证明该项目的住房相关资产相对较小,或者剥离相关房地产业务。

前所未有的“资金紧张”

张大伟和其他人认为,今年住房困难的主要原因在于收紧资本政策。房地产监管一直都在。时间紧迫,时间宽松。开发者已经意识到了这一点。然而,融资紧缩从未像今年这么严重。对融资方面的打击是前所未有的。根据中原地产的数据,自2019年以来,已经有超过25项针对房地产资本链的政策。11月5日,S&P报告指出,“融资约束迫使开发商扩大活动”。中国房地产开发商正在改变策略,接受融资环境空前收紧的现实。中国监管机构正密切监控房地产开发商的融资渠道。除了去年对国内债券市场融资实施限制之外,房地产相关监管已延伸至海外债券市场、信托融资、商业银行贷款和其他融资渠道。政策继续“修补”房地产融资控制。S&P表示,开发商,尤其是那些扩张势头强劲、经营记录短暂的开发商,通常依赖信托贷款、委托贷款和理财产品等非标准融资渠道。然而,最近对房地产融资实施的限制意味着这些获得新融资的渠道基本上进一步受阻。S&P全球评级分析师廖美珊表示:“如果你想获得或保持市场份额,中国房地产开发商可能需要重新关注产品差异化、成本管理和运营效率。他们不再有单纯依靠借贷来扩张的弹药。”雪上加霜的是,2015-2016年是房地产企业发行债券的宽松时期。住房企业在2015年发行了大量债券,今年是债务偿还的小高峰。伊尹去年平安夜的第一次闪电袭击是在2015年发行的公司债券。根据凯瑞的研究数据,从住房企业债券的到期情况来看,2015年公司债券和中期票据的发行规模相对较大。大多数企业债券的期限为3-7年。今年,住房企业正面临债务偿还高峰。今年下半年,住房企业债券余额为1706亿元,债券余额也处于较高水平。2020年下半年和2021年上半年,住房企业的偿债压力将进一步加大,到期债券将超过3000亿元。届时,房企将面临更大的偿债和融资压力。从中央政府到中国银监会,都一再强调要防范房地产金融风险。今年8月,对32家城市银行的房地产业务进行了专项检查。每个城市接受检查的银行数量不少于3家,并将严格查处非法挪用资金进入房地产行业等行为,包括开发贷款、个人贷款、房屋租赁等业务。与此同时,中央政府已经定下基调,首次明确提出房地产不会被用作短期经济刺激。严跃进表示,本轮资金链收紧的时间比预期的要长,一些高杠杆企业,尤其是过去两年扩张势头强劲的企业,将面临流动性风险。由于资金压力,他们甚至不得不匆忙卖掉项目,陷入了相当尴尬的境地。宋慧勇还表示:“以前政策是一松一紧,但现在放松的可能性很小。市场调整周期应该延长。”

80%的房产公司都死了?住宅企业的马太效应加剧

不可忽视的事实是,遇到资金、债务问题和融资困难的房地产企业正面临着一场大洗牌。越来越多的房地产企业可能会在这次洗牌中被淘汰。经济学家马光远曾经说过“中国的房地产将回归三个”20%:只有20%的开发商在未来市场会生存,80%会死亡。中国的开发商太多了,80%的开发商将会死去,而且不缺房子。只有20%的城市,只有20%的建筑。”11月6日,融创中国董事长孙宏斌表示,目前房地产行业排名前五的公司约占市场份额的18%,未来五年前五的公司将占30%。据业内人士称,房地产行业洗牌的开始实际上是行业周期发展的必然结果。未来,缺乏资金、土地等规模优势的房地产企业将逐渐被更多的龙头房地产企业淘汰或吸收。可以预见,房地产行业的马太效应将会越来越强。联讯证券首席经济学家李麒麟指出,对于房地产企业,我们认为未来应该避免两种类型的风险。一是货币资金和债务(尤其是短期债务)的风险相对较低。如果自身资金规模较小,过于依赖外部融资,信贷风险将相对较大。第二是土地存量不足和积极占有土地的风险。房地产销售呈下降趋势。后续还款能力可能没有那么强,外部融资也比较紧张。房地产企业的经营可能会很困难。在应对策略上,住宅企业首先要注意控制扩张速度,提前为冬季预留现金流。在全面监控房地产债务融资渠道堵塞的情况下,行业不可避免地会出现分化。未来有可能找到互利互借的同行与金融机构合作共同发展,在一定程度上缓解融资紧张带来的负面影响。

本文内容由中国基金会和《21世纪经济报道》综合而成

END

你怎么看?